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Ganancias por venta de inmuebles no tiene en cuenta efecto dólar.

Se trata de un verdadero "impuesto a la devaluación", que no está contemplado en la reforma del Impuesto a las Ganancias, que a partir del ejercicio fiscal de 2018, incluirá la venta de las propiedades por parte de las personas. No se trata de operaciones comerciales, sino simplemente la venta de una casa que puede hacer un particular para comprar otra.


Este tipo de operaciones va a pagar un 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de la venta de un inmueble. El problema es que en el mercado del real state argentino los precios se fijan en dólares, y la ley pareciera haber quedado redactada para un país donde impera desde hace años estabilidad macroeconómica. No es precisamente el caso de la Argentina, según comenta a Ámbito Financiero el tributarista Santiago Saenz Valiente, quien advierte que las reformas introducidas por Diputados, que ahora analiza la Cámara de Senadores, no tiene en cuenta las variaciones del tipo de cambio.

Según advirtió el tributarista, una persona que haya comprado una propiedad de u$s100.000 en enero de este año, cuando el dólar estaba a $18, la pagó en pesos a $1.800.000, "Si la tuviera que vender hoy, con el dólar a $36 el precio es $3.600.000. Si se ajusta el valor de compra por el Indice de Precios Mayoristas (de acuerdo a lo que indica la ley), sería de $2.400.000, por lo que el 15% del Impuesto a las Ganancias en esa operación sería de $180.000", explicó Saenz Valiente. Sería un importe que la persona tendría que tributar sin haber ganado nada. Se trata solamente de una diferencia del tipo de cambio.

El especialista indicó que "si los inmuebles se ofrecen y se compran en dólares, lo sensato sería fijar el impuesto acorde a lo que determina esa moneda dura".

Tal cual quedó determinado el gravamen, si no se toma en cuenta las diferencias de tipo de cambio, es factible que se deprima aún mas de lo que está el mercado inmobiliario, que desde que comenzó el proceso de devaluación del peso se frenó y no da señales de recuperación. En realidad, la situación podría quedar congelada.

Saenz Valiente, no obstante, calificó como positivo el mecanismo de cobrar el tributo a las Ganancias tomando en cuenta la diferencia de valores de compra y venta que figuran en las escrituras, puesto que tenderá a que "el comprador reclame poner el precio más alto posible". La idea es que al vender pagará menos impuesto. También el mercado tenderá a mostrar los valores reales asociados a las operaciones inmobiliarias, como las comisiones.

Aún así, en la actualidad el Gobierno parece encaminarse a domar el tipo de cambio, por lo cual lo que se compre y venda en los meses siguientes no presenten este problema. Pero no hay nada que garantice que el futuro el tipo de cambio no pegue otro salto importante.

Los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018 van a quedar bajo el régimen anterior. De tal modo que al ser vendidos seguirán pagando el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que equivale al 1,5%.

El tributarista indicó que "el nivel de distorsión que se genera en la economía por la problemática tributaria es manifiesta", pero señaló que "uno no pierde la esperanza de que se apliquen impuestos donde hay capacidad contributiva real".

El incremento de la presión fiscal tiene por objeto cumplir con lo acordado con el Fondo Monetario Internacional (FMI) de lograr déficit cero el año próximo.

Por eso, el Gobierno se prepara para crear el próximo miércoles 21 de noviembre el Organismo Federal de Valuaciones Fiscales, cuyo propósito será llevar el valor de las propiedades a los parámetros cercanos a los del mercado. En el Ministerio del Interior, donde operará el nuevo organismo, dicen que el proceso demandará dos años. Esa valuación servirán para determinar el Impuesto a los Bienes Personales y el Impuesto Inmobiliario que cobran las provincias. Allí se producirá una verdadera "doble Nelson fiscal", puesto que la última reforma elevó las alícuotas y a su vez, subirá el valor fiscal. Para completar el cuadro, incluso en una venta una persona puede llegar a perder dinero si hay inestabilidad del tipo de cambio.


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